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房市灰犀牛來襲，房屋老齡化
文章發表：2019/07/17
台灣金融研訓院院長黃崇哲：重審不動產觀念，居住更有尊嚴！
為解決都更執行困境，「都市更新條例」修正案已於1月30日經總統公布施行，金融研訓院院長黃崇哲觀察指出，都更改建後利益分派的不確定性，是導致許多都更案紛爭的原因，期盼透過公辦都更策略，讓過程更透明化，使民眾享有更好的居住環境，有品質的好生活。
台灣紛擾許久的都更及危老議題，過去因為政策的不明朗，導致台灣的都市計劃停滯不前，影響甚鉅。我們眼前所見的是――老人住老屋，嚴重的雙老問題，就像一隻巨大的灰犀牛，正衝擊我們本該安全無虞的居住生活。
過去都更條例從1998年公布施行，至今已20餘年，歷經8次修正，期間遇到文林苑事件、709號解釋，從2012至2018年幾乎停擺。全面修正業經2018年12月28日完成立法三讀程序，今年1月30日總統公布施行。我們何其有幸，在都更三法三管齊下，漸漸翻轉台灣城市與經濟的新面貌。
為了凝聚社會共識與價值，降低年輕人「住」的焦慮，維護基本居住權的尊嚴，台灣金融研訓院院長黃崇哲，特別關懷都市再生等相關議題，尤其他觀察台灣都市計劃發展多年，同時也是都市及區域規劃研究所博士，專長就是財政規劃與都市發展，加上過去有地方局處長的資歷，擅長從不一樣的視野來看台灣的房市發展。
50年老屋充斥安全疑慮
黃崇哲分析，台灣的不動產大致分為兩大類，包含商用不動產以及住宅不動產，商用不動產像是辦公大樓、百貨商場以及購物中心等等，住宅不動產也就是社會大眾所熟知的住家用途。至今有很多的公寓、華廈以及大樓，興建時期大多落在台灣早年經濟起飛時期，換算完工交屋期至今，屋齡沒有半百，少說也有個40年起跳。
在當時經濟平均年成長率超過10%的期間，勞力密集出口產業為主要的經濟成長動力，同時也帶來大量的都市化集中現象。只是，受限於當時的建築技術與生活品質要求，這些50歲上下的老舊建物，與當下的台灣社會需求，已經有相當大的差距。因此，不論就居住者或是建物來說，倘若要安全無虞的再住上40至50年，現在的確有改變的必要性。更長遠而言，都市的發展也是長遠永續的事業，唯有建制起老舊建物排舊促新機制，才能讓都市的生活機能符合社會發展需要，都市更新是迫不急待的施政要務。
投資住宅間接帶出邏輯謬誤
至於都市有一定要改建嗎？黃崇哲拋出一個值得思考的問題，「難道老，就一定要拆除、要拋棄嗎？我們看到很多歐洲美麗迷人的城市景觀，不也兼具百年風華的韻味，這些建物有因此面臨被拆遷的命運嗎？答案當然是否定的。」只是，台灣社會過去以來，除了日治時代少數公共建築物有百年大計的興建規劃外，近5、60歲的高齡建物，設計概念的價值多不具備歷史保留意義，簡單的說，就是「老」卻「不美」。在新的建築技術下，重新改建後的都市，才可以永保台灣都市的永續發展動能。
只是，因為台灣在二戰以後，房價的持續上漲，讓「有土斯有財」的傳統東方理財概念，一直可以成為致富最重要的途徑，再加上因為政治民主弱化了政府都更執法的強制力，這些因素致使台灣針對老舊建物的更新推動上舉步維艱。
過去，我們偏重於將住宅商品的購置，是以投資作為主要的目的，但其實這樣的思考卻帶出一些邏輯謬誤，因為購買房產的首要目的，應是為了滿足居住需求，就如同買車是為了行動需求一般，而不應僅僅設定為炒作價格的標的。而且，就算是投資，卻忽略了其中一個相當重要的成本項目，那就是「折舊與更新」。而房價的持續高漲，更讓社會忽略了房產年齡越來越高的老化危機。
對照之下，也是高價的房車購買，就少有人當成投資項目。因為，雖然也有很高級的骨董車可以留下來，但一般房車可能因為配件設計，或是零件耗損，久了要更換新車，才能保障駕駛與用路人的生命安全，這是車輛擁有者的基本知識。所以，轉換到我們對住宅商品的認知，就有重新思考與改變的必要性。黃崇哲認為，「只有當住宅商品變成消費財的一種，社會大眾對住宅商品的態度跟觀念才會有所改變，也才能讓都市更新真正的起步走。」而不是一味的去強調「一坪換一坪」這樣的數量上計算，而忽略了最重要的根本，就是安全生活空間的基本需求。畢竟，買車從新車變成老車的過程中，如果車主出來要求「一台換一台」，那又是多麼荒謬可笑的主張。
老齡加少子驅動購屋新思維
其次，過去傳統的社會有很多觀念，會覺得年輕人在婚前必須先購置不動產，如此婚後生活才美滿，對小倆口及下一代也才有保障。但社會在快速發展之下，現在的情況是，就算結了婚同樣也買不起房子，當期望落差越來越大，這樣的多數心聲竟然發展成為十大民怨之首。如果年輕人用所得在支撐住宅需求，態度跟角色上也迥然不同。
黃崇哲以鄰近國家――日本為案例進一步說明，「日本的經濟泡沫從最高點到目前，除了東京都，甚至是大阪之外，其餘地區的房價與過去最高相比，只有一半不到。」因為白金社會來襲，老齡與少子漸趨嚴重，日本的青壯族群在購置不動產上的思維與選擇，明顯與上一代有很大的區隔。這部份值得台灣執政者思考，同時也給未來中國當作借鏡。
呼應在都更的議題上，過去我們因為站在都市改造的角度，所以政府為了鼓勵都更，只要大面積就給容積獎勵的方案。而危老是針對屋齡半百以上，甚至造成危險，而且沒辦法取得一定面積才給獎勵，進一步避免因為地震造成公共危險，這也有其政策的必要性。
至於這中間有沒有可能出錯，或把社會導向錯誤的方向，黃崇哲一直認為，包含文林苑的都更爭議，會出現獅子大開口的爭端，甚至演變為社會抗議事件，其實很大的癥結，來自於改建後的利益分派在相關權力者之間的不確定性。關於改建後利益分派的不確定性，可以透過公辦都更策略來做更好的確認，或是過程更透明化，配合政府能有清楚的房地產政策。
提供有尊嚴的生存空間，政府責無旁貸
深究原因，皆是為了避免社會上這群年輕人，在工作打拼之餘，還要擔心被房東趕的風險，或是下一代沒有適宜的空間可以長大，這應該是政府責無旁貸，當然也是思考容積獎勵最重要的因素。
黃崇哲向來關心院內員工在居住議題上的需求，就像一位月薪3至4萬左右的同仁，承租西門町1萬元的月租金套房，沒有開窗，更不用說空氣對流，也沒有陽光灑入，黃崇哲說，「嚴格來講，這一點居住品質都沒有。這是居住的尊嚴，不管你是普通的受薪階級，還是目不識丁的市井小民，都應該要被賦予最基本且有尊嚴的居住生活條件。」
最後，黃崇哲建議，在一定所得的比例內，政府應該要有辦法提供一個有尊嚴的生存空間，這是政府責無旁貸的責任與課題，我們也期望民眾能重新審視過去對不動產的既有觀念，並且有共識的將社會推往更有尊嚴、更有品質的居住環境，期待那一哩路就在不遠的前方！
