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央行出手 信用管制vs.房地合一2.0 誰有感?

文章發表:2021/04/07

關聯記憶
  • 選擇性信用管制:中央銀行管理特定信用的流向與流量。
  • 保證金比率:中央銀行對於向銀行以證券抵押申請貸款者,規定只能貸得該證券市價的某一比例,其所保留的部分即是保證金,而其占該證券市價的比例即是保證金比率。
  • 不動產信用管制:中央銀行管制商業銀行的不動產放款行為。

美國於3月中旬通過1.9兆美元的紓困方案,此舉是否可能造成該國國內未來通膨的壓力尚不得知,但在新冠疫情衝擊下,全球化被重新定義,國與國間的合縱連橫更為複雜,臺灣因防疫與地緣政治更是備受關注,在內需轉為經濟成長主要支撐下,「內需」成為臺灣穩定國內經濟成長之關鍵因素。

一直以來,房地產被稱為經濟火車頭,若從各種數據分析,也會發現營建工程確實是投資動能的主要項目。但多數民眾的收入追不上房價,臺灣的房價從2000年以後就開始緩步上升,讓人望之興嘆,而這樣的現象並未因疫情而稍歇,有學者指出,熱錢太多是造就這一波房價飆漲的根本原因。

為使房市交易市場更為健全,落實居住正義,政府連續祭出選擇性信用管制與租稅措施:央行第二波的選擇性信用管制以及行政院版房地合一2.0版修正草案。但業者叫苦連天,認為全國買賣移轉棟數將因此而急凍,市場氛圍明顯轉趨觀望。學者認為,房市短期雖會陷入盤整,長期應能使不動產多頭市場能走得更久遠。

央行的第二波信用管制,針對公司法人購置住宅貸款,無論是否為第一戶或第二戶以上,最高成數一律為4成,且無寬限期;自然人第三戶購屋貸款最高成數從6成降至5.5成,新增第四戶以上的購屋貸款最高成數由6成降至5成,同樣無寬限期優惠。「房地合一2.0」規定,2年內出售要課45%稅率,逾2年、未逾5年適用35%稅率,法人也比照個人納入房地合一課稅,最高也是45%。

央行的信用管制,於法有據。根據「銀行法」第38條:「銀行對購買或建造住宅或企業用建築,得辦理中、長期放款;但最長期限不得超過三十年。」且第72條之2規定:「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。」益以如前所述,在第四十條規定,中央銀行有權規定其付現條件及信用期限(「中央銀行法」第二十九條有相同的規定),皆可視為中央銀行擁有此項管制的權力。早在1989年3月1日,中央銀行為遏阻不動產的投機炒作,便曾宣布管制金融機構對購地、土地擔保放款及投資公司授信之最高貸款限額及期限。

為了彌補一般性政策工具之不足,許多國家不時地會求助於其他的貨幣政策工具,選擇性信用管制就是其中的一種。而選擇信用管制中常見的有訂定並調整保證金比率、消費者信用管制、不動產信用管制

保證金比率是央行對於以證券抵押申請貸款者,不能以該證券的當時價格貸款,而須保留一部分當作保證金,而此項保證金通常即規定為當時市價的某一比例,中央銀行可視信用市場情況隨時調整。消費者信用管制係指中央銀行管制分期付款信用之付款條件措施,或者管制信用卡的預借現金額度。

不動產信用管制雖與消費者信用管制相似,其中有三大不同,包括:1.不動產信用通常期限較長,而消費者信用則屬中期信用。因此,前者較後者更易受利這一連串的率變動的影響,故若干經濟學家常認為高利率對住宅產業有不利的差別影響。2.住宅產業對其他經濟部門有密切的產業關聯影響,而耐久消費財的產業關聯影響較小。3.耐久消費財通常係大量生產,生產期限較短,供需調節較易;住宅通常有較長的生產期間,供需調節較難。同時,生產期限長,易受營建成本的影響。

值得強調的是,採行選擇性信用管制之前,有兩個條件必須被滿足:1.必須證明市場機能無法適當地分配信用。2.必須有堅強的證據支持選擇性信用管制能改善不合理之資金分配。但第二個條件目前尚無令人信服的論據,在運用選擇性信用管制措施時應十分慎重。但即使具備上述兩個條件,選擇性信用管制也只能視為應付暫時性需要的權宜之計。

房地產的投資報酬,加上時間成本,已不若以往擁有大幅的利差,在政府雙管齊下後,能否稍稍抑制投資客炒房或紅單亂象,讓年輕世代有感,不再視買房為奢求?答案恐仍不樂觀。

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