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紅單、預售屋、成屋交易,你不可不知的房產交易稅制規定

文章發表:2021/03/15

編輯部

壹、前言

房市買氣熱絡,據內政部2020年第3季住宅價格指數數據顯示 ,各地房價漲勢強勁,六都同步創下2012年第3季統計以來新高,房價攀升的速度除了自住買氣回溫,主因仍為房地產一直以來都是投資客炒作投資的標的。投資客炒作紅單、預售屋、成屋的價格造成房價不斷攀升,尤其以違法炒作紅單,不乏有揪團購買紅單之亂象,短期轉手賺取十萬到數百萬元的價差,不當哄抬房價約三至五成,不僅違反交易秩序,國稅局對於紅單交易之利得亦難以掌握,讓政府開始意識到問題的嚴重性。為了遏止房地投機炒作,立法院內政委員已於2020年12月21日審議通過「實價登錄2.0」平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例,俗稱「地政三法」之條文修正草案,修法重點包括明文禁止紅單交易給第三者、預售屋新增備查規定及實價登錄全面納管、成交案件資訊不再採區段化而是完整揭露資訊等。另外,內政部及財政部亦著手稽查建商銷售紅單情形,包含預售屋交易、成屋交易都將成為國稅局查核重點。本篇將介紹個人銷售紅單、預售屋與成屋稅制上有何不同,以及應該注意之課稅規定。

貳、如何區分紅單交易或預售屋交易?(見【圖一】)

【圖一】如何區分紅單、預售屋及成屋

一、紅單交易

(一)何謂紅單?

早期建商在尚未取得建照前預售房屋,向有意購屋者收取5~20元不等的訂金(俗稱小訂)時,即會開出一張「房屋預約單」或稱「購屋買賣預約單」,因為單子大多是紅色,爰被稱之為「紅單」。由於建商在未取得建照前,尚無法確定價格,以至於無法簽訂詳細之契約,因此「紅單」的原意是作為購屋者下訂之付款證明,也代表具有預售屋之優先購買權。待建照核准並確定出售價格後,購屋者仍有意購買,再依約定時間補足訂金並正式簽約,若不願購買,就憑紅單退回已支付的訂金。

(二)紅單如何炒作?

紅單興起的原因,就在於它有炒作獲利的空間且持有成本很低。支付小額訂金後,在建照下來之前進行轉售,通常可加價三到五成、在熱門戶型上甚至可有1倍之多的價差,即便無法轉售,也可要求退訂,就投資客而言,幾乎是零成本,對於紅單當然是趨之若鶩。也因此建商在潛銷期即建案在市場上廣告公開前,一些VIP客戶、或具有訊息掌握優勢的代銷業者、建案廣告商、投資客等,就會揪團掃光紅單,之後再逐批轉售,紅單交易也因此成了順勢炒高建案的市場熱度及建案價格,且為人所詬病的交易行為。

(三) 銷售紅單違法嗎?

在建照未核准前之銷售行為,因買家尚無法確認購買之標的物實體,當廣告與實體具有實質或認知差異下,即可能涉嫌廣告不實及以欺罔行為影響交易秩序之嫌,有可能觸犯公寓大廈管理條例、公平交易法、不動產經紀業管理條例、消費者保護法等。

 

目前修法通過禁止紅單交易,不過是採低密度管制,也就是家庭成員間之轉讓,如配偶間、父母轉讓給子女,尚不會觸法,但若將紅單契據轉讓第三人者,將處以15萬元至100萬元罰鍰。又因紅單屬於「小訂」,未來在開立紅單時,也規定要註明戶別、金額,建商並不得約定保留出售,除了抑止建商賣紅單外,也防止真正透過紅單保有優先購買權者,在建商炒作房價操作下,成為被取消紅單權利的犧牲者 ......(閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評月旦知識庫

全文刊登於月旦會計實務研究,第14期  訂閱優惠
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