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買不如租?別用單向思考

文章發表:2018/07/16

臺灣房市在走了好長一段多頭後,這兩三年在稅制以及銀行貸款等政策因素改變下沉寂了下來,當有建商開出讓利第一槍並完售後,讓利喊得震天價響,我們也時不時就看到買氣回溫、移轉棟數增加、甚或完售的報導,可是讓小資族納悶的是,房價還是高不可攀啊!根據106年第4季公布的全國房價負擔率是37.58%,維持於負擔能力略低等級,全國房價所得比為9.16倍,也只比去年同季小幅減少了0.16倍。現在真的是買房的好時機嗎?

在正常的情況下,高房價是經濟的副產品。但房價的支撐主要來自買方的負擔能力,「所得」是最重要的指標。然臺灣的薪資所得未有顯著成長,對於高漲的房價實質支撐理應相當有限,但自2009年實施的量化寬鬆(QE)政策後卻似乎反其道而行,是因為有土斯有財的傳統觀念嗎?在資金如猛虎出柙下,不動產雖與黃金一樣,是投資者傳統慣用的保值工具;但不同的是,不動產又與股票類似,得以自期間收益還原得到基本價值。股票可藉公司預期可達成的每股盈餘,乘以適合投資者風險程度的本益比,得到其基本價值。當市價低於此基本價值時,就是買進的契機;反之,即為賣出之訊號。

不動產之持有收益為租金,將租金依投資者的必要報酬率還原後即為基本價值,這點是比黃金更有參考依據的投資決策。可是當市價超越其基本價值愈多時,表示其泡沫程度愈大,而投資的目的若不在於持有期間的報酬,而僅著眼於期末的增值,就可能淪為近年內黃金價格的波動現象。根據「全球房地產指南」(Global Property Guide)最新的臺灣住宅租賃市場調查,臺北市住宅的房價租金比(Price/rent ratio)及租金投報率等,都是亞洲國家表現最差的。或許在資金狂潮下,短期內投資者有資本利得,然當政策逆轉,或如履薄冰的上漲趨勢受他國的金融風暴所影響,臺灣不動產不景氣是否亦將反轉,還在未定之天。

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