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央行出手 信用管制vs.房地合一2.0 誰有感？
文章發表：2021/04/07
美國於3月中旬通過1.9兆美元的紓困方案，此舉是否可能造成該國國內未來通膨的壓力尚不得知，但在新冠疫情衝擊下，全球化被重新定義，國與國間的合縱連橫更為複雜，臺灣因防疫與地緣政治更是備受關注，在內需轉為經濟成長主要支撐下，「內需」成為臺灣穩定國內經濟成長之關鍵因素。
一直以來，房地產被稱為經濟火車頭，若從各種數據分析，也會發現營建工程確實是投資動能的主要項目。但多數民眾的收入追不上房價，臺灣的房價從2000年以後就開始緩步上升，讓人望之興嘆，而這樣的現象並未因疫情而稍歇，有學者指出，熱錢太多是造就這一波房價飆漲的根本原因。
為使房市交易市場更為健全，落實居住正義，政府連續祭出選擇性信用管制與租稅措施：央行第二波的選擇性信用管制以及行政院版房地合一2.0版修正草案。但業者叫苦連天，認為全國買賣移轉棟數將因此而急凍，市場氛圍明顯轉趨觀望。學者認為，房市短期雖會陷入盤整，長期應能使不動產多頭市場能走得更久遠。
央行的第二波信用管制，針對公司法人購置住宅貸款，無論是否為第一戶或第二戶以上，最高成數一律為4成，且無寬限期；自然人第三戶購屋貸款最高成數從6成降至5.5成，新增第四戶以上的購屋貸款最高成數由6成降至5成，同樣無寬限期優惠。「房地合一2.0」規定，2年內出售要課45%稅率，逾2年、未逾5年適用35%稅率，法人也比照個人納入房地合一課稅，最高也是45%。
央行的信用管制，於法有據。根據「銀行法」第38條：「銀行對購買或建造住宅或企業用建築，得辦理中、長期放款；但最長期限不得超過三十年。」且第72條之2規定：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。」益以如前所述，在第四十條規定，中央銀行有權規定其付現條件及信用期限（「中央銀行法」第二十九條有相同的規定），皆可視為中央銀行擁有此項管制的權力。早在1989年3月1日，中央銀行為遏阻不動產的投機炒作，便曾宣布管制金融機構對購地、土地擔保放款及投資公司授信之最高貸款限額及期限。
為了彌補一般性政策工具之不足，許多國家不時地會求助於其他的貨幣政策工具，選擇性信用管制就是其中的一種。而選擇信用管制中常見的有訂定並調整保證金比率、消費者信用管制、不動產信用管制。
保證金比率是央行對於以證券抵押申請貸款者，不能以該證券的當時價格貸款，而須保留一部分當作保證金，而此項保證金通常即規定為當時市價的某一比例，中央銀行可視信用市場情況隨時調整。消費者信用管制係指中央銀行管制分期付款信用之付款條件措施，或者管制信用卡的預借現金額度。
不動產信用管制雖與消費者信用管制相似，其中有三大不同，包括：1.不動產信用通常期限較長，而消費者信用則屬中期信用。因此，前者較後者更易受利這一連串的率變動的影響，故若干經濟學家常認為高利率對住宅產業有不利的差別影響。2.住宅產業對其他經濟部門有密切的產業關聯影響，而耐久消費財的產業關聯影響較小。3.耐久消費財通常係大量生產，生產期限較短，供需調節較易；住宅通常有較長的生產期間，供需調節較難。同時，生產期限長，易受營建成本的影響。
值得強調的是，採行選擇性信用管制之前，有兩個條件必須被滿足：1.必須證明市場機能無法適當地分配信用。2.必須有堅強的證據支持選擇性信用管制能改善不合理之資金分配。但第二個條件目前尚無令人信服的論據，在運用選擇性信用管制措施時應十分慎重。但即使具備上述兩個條件，選擇性信用管制也只能視為應付暫時性需要的權宜之計。
房地產的投資報酬，加上時間成本，已不若以往擁有大幅的利差，在政府雙管齊下後，能否稍稍抑制投資客炒房或紅單亂象，讓年輕世代有感，不再視買房為奢求？答案恐仍不樂觀。
