紅單、預售屋、成屋交易，你不可不知的房產交易稅制規定

文章發表：2021/03/15

編輯部

壹、前言

房市買氣熱絡，據內政部2020年第3季住宅價格指數數據顯示，各地房價漲勢強勁，六都同步創下2012年第3季統計以來新高，房價攀升的速度除了自住買氣回溫，主因仍為房地產一直以來都是投資客炒作投資的標的。投資客炒作紅單、預售屋、成屋的價格造成房價不斷攀升，尤其以違法炒作紅單，不乏有揪團購買紅單之亂象，短期轉手賺取十萬到數百萬元的價差，不當哄抬房價約三至五成，不僅違反交易秩序，國稅局對於紅單交易之利得亦難以掌握，讓政府開始意識到問題的嚴重性。為了遏止房地投機炒作，立法院內政委員已於2020年12月21日審議通過「實價登錄2.0」平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例，俗稱「地政三法」之條文修正草案，修法重點包括明文禁止紅單交易給第三者、預售屋新增備查規定及實價登錄全面納管、成交案件資訊不再採區段化而是完整揭露資訊等。另外，內政部及財政部亦著手稽查建商銷售紅單情形，包含預售屋交易、成屋交易都將成為國稅局查核重點。本篇將介紹個人銷售紅單、預售屋與成屋稅制上有何不同，以及應該注意之課稅規定。

貳、如何區分紅單交易或預售屋交易？（見【圖一】）

一、紅單交易

(一)何謂紅單？

早期建商在尚未取得建照前預售房屋，向有意購屋者收取5～20元不等的訂金（俗稱小訂）時，即會開出一張「房屋預約單」或稱「購屋買賣預約單」，因為單子大多是紅色，爰被稱之為「紅單」。由於建商在未取得建照前，尚無法確定價格，以至於無法簽訂詳細之契約，因此「紅單」的原意是作為購屋者下訂之付款證明，也代表具有預售屋之優先購買權。待建照核准並確定出售價格後，購屋者仍有意購買，再依約定時間補足訂金並正式簽約，若不願購買，就憑紅單退回已支付的訂金。

(二)紅單如何炒作？

紅單興起的原因，就在於它有炒作獲利的空間且持有成本很低。支付小額訂金後，在建照下來之前進行轉售，通常可加價三到五成、在熱門戶型上甚至可有1倍之多的價差，即便無法轉售，也可要求退訂，就投資客而言，幾乎是零成本，對於紅單當然是趨之若鶩。也因此建商在潛銷期即建案在市場上廣告公開前，一些VIP客戶、或具有訊息掌握優勢的代銷業者、建案廣告商、投資客等，就會揪團掃光紅單，之後再逐批轉售，紅單交易也因此成了順勢炒高建案的市場熱度及建案價格，且為人所詬病的交易行為。

(三) 銷售紅單違法嗎？

在建照未核准前之銷售行為，因買家尚無法確認購買之標的物實體，當廣告與實體具有實質或認知差異下，即可能涉嫌廣告不實及以欺罔行為影響交易秩序之嫌，有可能觸犯公寓大廈管理條例、公平交易法、不動產經紀業管理條例、消費者保護法等。

目前修法通過禁止紅單交易，不過是採低密度管制，也就是家庭成員間之轉讓，如配偶間、父母轉讓給子女，尚不會觸法，但若將紅單契據轉讓第三人者，將處以15萬元至100萬元罰鍰。又因紅單屬於「小訂」，未來在開立紅單時，也規定要註明戶別、金額，建商並不得約定保留出售，除了抑止建商賣紅單外，也防止真正透過紅單保有優先購買權者，在建商炒作房價操作下，成為被取消紅單權利的犧牲者 ......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）