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外部估價降低房市詐貸及泡沫化風險
文章發表：2023/06/19
一般而言，不動產估價程序可概分為以下各步驟：
1. 確認估價對象及問題：
定義研究問題及範圍通常是解決問題流程中的首要步驟，就不動產估價而言，在認估價對象及問題之步驟中，相關重點為：
(1) 確認估價目的：不動產價值常因其使用目的之不同而呈現不同的估價結果，如同一件不動產標的物可能因買方、賣方或銀行放款等不同角度，或「收益」及「資本利得」等不同獲利來源，而導致不同的估計價格，由此可見，確定估價目的為縮小估價偏差的重要步驟。
(2) 確認估價日期：隨著不動產市場與整體金融環境關係的日益密切，而金融市場中影響價格的眾多變數又隨著時間及景氣循環瞬息萬變，特別是在市場運作偏離基本面、投資者失去理性而使得市場價格遽揚或崩盤時（如1987∼1989年間臺灣之股市及房市「一日三價」、1997年東南亞金融風暴後泰國及印尼等國不動產價格遽跌、2008年美國次貸金融風暴前後影響全球股市及不動產價格波動等情事），以及次貸風暴後實施「量化寬鬆」(QE)貨幣政策對不動產價格的推升作用等，估價的時效性能否滿足估價目的便成為估價重點。
(3) 確認標的物使用現況：實地勘察可能是瞭解標的物使用現況的最佳方式。就土地使用而言，可確認其實際位置、臨路狀況及使用分區情形；就建物使用而言，可確認建物之使用狀況、保養或折舊情形，以及是否符合使用執照所述等情形。
(4) 確認標的物權利狀態：進行不動產估價時，產權調查應力求確實深入，以免因疏漏之限制或其他特殊情形影響合理市價；而除了不動產之所有權及持分外，可能限制所有權之地上權、抵押權或租賃權等，都應取得完整資料，以免引起非預期之糾紛。另外，買賣雙方是否具有特殊交易動機、目的，如計畫道路預定地或官司纏身等，則可經由旁敲側擊或明查暗訪進行瞭解。
就「租賃權」而言，以往依民法「買賣不破租賃」的原則，原承租人對於取得租賃物所有權者亦可主張其租賃權，導致買賣糾紛頻仍；而1999年民法債權篇修正後，未經公證或期限超過五年的租賃契約都不再適用「不動產買賣不破租賃」原則，屋主與承租戶將可根據公證契約保障自身權益，過去因該原則產生的亂象將可獲得圓滿的解決。
