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房屋稅差別稅率2.0
文章發表：2024/02/21
在華人社會有土斯有財的思維之下，民眾對於國內的高房價問題相當重視，因此房市政策往往成為總統大選或地方首長選舉的攻防重點議題之一。為了能讓民眾有感於政府在打擊炒房、抑制房價的行動與努力，政府在不動產稅制上有諸多著墨與改革，例如2011年起課徵的特種貨物及勞務稅（奢侈稅）、2016年實施的房地合一1.0、2021年7月上路的房地合一2.0等。當中最新的修法規劃為房屋稅差別稅率2.0方案，外界常稱為囤房稅2.0。
一、囤房稅2.0 vs. 囤房稅1.0
囤房稅2.0版本的前身為2014年起實施的囤房稅1.0，其法源來自房屋稅條例第5條第1項，規定住家用房屋非供自住或公益出租人出租使用者，房屋稅稅率最低不得少於房屋現值1.5%，最高不得超過3.6%，地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。其目的在於藉由提高非自住房屋之持有稅負擔，增加屋主的擁屋成本，並鼓勵屋主將房屋做有效利用與配置。
然而上路至今，對於不動產市場交易價量的影響似乎有限，並未見不動產價格的成長有趨緩的跡象：囤房稅實施當年（2014年），全臺房價所得比為8.16，2022年已成長至9.64。此外，地方政府對於囤房稅的參與意願也不高，囤房稅剛實施時僅有臺北市（2014年7月起）、連江縣（2014年7月起）、宜蘭縣（2015年7月起）跟進，設計差別稅率；而後至2022年7月起，桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市與屏東縣亦實施囤房稅。其餘縣市目前則都維持1.5%的最低稅率。
為了更進一步提升非自住房屋的稅負，行政院於2023年7月6日通過房屋稅差別稅率2.0方案，並於2023年12月19日立法院三讀通過，新制將於2024年7月上路、2025年開徵。2.0版本的修正簡介如下：
（一）囤房稅的稅率區間由1.0版本的1.5%～3.6%，上升至2%～4.8%。加重持有多戶的房屋稅負擔、合理化房屋稅負。
（二）歸戶方式由縣市歸戶調整為全國歸戶。囤房稅1.0之下，納稅義務人適用的稅率級距係根據該縣市持有戶數而定。舉例來說，臺北市目前囤房稅1.0係針對住家用房屋非供自住或公益出租人出租使用者，2戶以下稅率為2.4%、3戶以上則全數累進至3.6%。因此納稅義務人如果在臺北市持有2戶符合條件的房屋，此些房屋均適用2.4%稅率課徵囤房稅。
（三）而囤房稅2.0之下，納稅義務人適用的稅率級距係根據全國持有戶數而定。再延續上述例子，如果納稅義務人在臺中市同樣持有2戶符合條件之房屋，該納稅義務人全國共持有4戶（臺北市2戶、臺中市2戶），則臺北市的2戶房屋將因為在全國共有4戶，反而適用3.6%的稅率。
（四）囤房稅1.0之下僅授權地方政府「得」訂定差別稅率，在2.0版本之下，則要求地方政府「須」制定差別稅率。此修正解決了1.0版本之下許多地方政府不願採行的問題，使得各縣市的納稅義務人均須承擔囤房稅的負擔。
（五）全國單一自住房屋（本人、配偶與未成年子女在全國僅持有1戶且供自住）之稅率由1.2%調降至1%，以減輕自住家戶的租稅負擔。自住房屋全國3戶以下、公益出租人則維持1.2%稅率課徵。
（六）為鼓勵釋出空置房屋、增加租賃市場供給，非自住住家用房屋出租且申報租賃所得達租金標準者，法定稅率由1.5%～3.6%調整至1.5%～2.4%。
（七）繼承取得共有的非自住住家用房屋，法定稅率由1.5%～3.6%調整至1.5%～2.4%。
（八）為鼓勵建商加速釋出餘屋，建商餘屋持有年限2年以內的法定稅率為2%～3.6%，超過2年者則適用一般非自住住家用稅率2%～4.8%。
囤房稅的目的在於，藉由提高房屋所有人的擁屋成本，增加釋出至市場的意願；供給上升之下，將使得房屋價格下降。然而，囤房稅1.0實施至今，對於不動產市場的影響成效有限，而2.0版本亦未大幅調整房屋稅的稅基，因此囤房稅2.0是否對於不動產市場有顯著的效果，仍須待上路後觀察。
在財政學理上，囤房稅為財產稅（property tax）的一種，因此其對於房價的影響涉及財產稅的租稅歸宿（tax incidence）分析。根據傳統觀點（traditional view)，將財產稅視為一種貨物稅，雖然財產稅納稅義務人為不動產所有人，但所有人可將稅負轉嫁予租屋族或買方，使得政策的美意大打折扣，甚至會造成所得逆分配的情形。所有人轉嫁稅負的程度取決於供給與需求彈性，以土地而言，由於土地無法移動、供給彈性為0，因此針對土地課徵財產稅，稅負完全由地主承擔，且未有超額負擔（excess burden）。然而，以房屋來說，其供給是具有彈性的，買賣雙方都會承擔部分財產稅負，且會產生超額負擔。綜之，在囤房稅的租稅歸宿上，屋主與消費者共同負擔稅負，雙方承擔的程度取決於供需彈性。
二、囤房稅題目演練
過往國家考試中稅務法規科目僅有關於囤房稅1.0的相關試題；而在財政學方面，目前雖無直接涉及囤房稅的題目，但有財產稅租稅歸宿分析的相關應用。以下列出釋例以供參考。
釋例1
現行房屋稅稅率係依據下列何者訂定差別稅率？【109 年公務人員初等考試稅務法規大意】
(A) 房屋使用年限 (B) 房屋使用用途 (C) 房屋所在地段 (D) 房屋建築成本
✦解析
(B)
因囤房稅係根據住家用房屋非供自住或公益出租人出租使用者訂定差別稅率。
釋例2
財產稅轉嫁與歸宿分析的傳統觀點是採部分均衡分析，認為財產稅是對土地和建築物課徵貨物稅。有關傳統觀點超額負擔的說明，下列何者正確？【110 年公務人員高等考試財政學】
(A) 土地稅和房屋稅都會造成超額負擔
(B) 土地稅和房屋稅都不會造成超額負擔
(C) 只有土地稅會造成超額負擔，房屋稅則否
(D) 只有房屋稅會造成超額負擔，土地稅則否
✦解析
(D)
土地供給彈性為 0，課稅後並不會產生超額負擔；而房屋供給彈性為正，課稅後將產生超額負擔，因此答案為 (D)。
釋例3
關於財產稅租稅歸宿的傳統觀點，下列何者正確？【109 年公務人員普通考試經濟學概要與財政學概要】
(A) 對土地課徵的財產稅由課徵租稅時的土地持有人負擔
(B) 對地上建築物課徵的財產稅是累退稅
(C) 將財產稅視為對資本課稅
(D) 將財產稅視為購買政府支出所支付的費用，故無租稅歸宿
✦解析
(A)
土地供給彈性為 0，因此傳統觀點下，財產稅完全由土地持有人負擔，故答案為 (A)。
進一步分析其他選項錯誤之處：(B) 對建築物課徵財產稅不一定為累退稅，視轉嫁程度而定；(C) 傳統觀點將財產稅視為貨物稅；(D) 此為受益觀點之敘 述。
以下舉例囤房稅2.0自編題目練習，提供讀者參考，包含1題選擇題與1題計算題。
釋例4
有關房屋稅差別稅率 2.0 的敘述，下列何者正確？
(A) 差別稅率區間由1.5%∼3.6%調整至2%∼3.6%
(B) 歸戶方式由全國歸戶調整至縣市歸戶
(C) 地方政府必須訂定差別稅率
(D) 公益出租人之房屋稅率調升至1.5%
✦解析
(C)
其餘選項錯誤之處敘述如下：(A) 稅率區間調整至2%∼4.8%；(B) 歸戶方式由縣市歸戶擴大至全國歸戶；(D) 公益出租人房屋稅率不變，維持1.2%。
釋例5
假設A縣非自住住家用差別稅率結構：2戶以下2.4%、3戶以上3.6%；B縣的稅率結構：4戶以下2.4%、5戶以上3.6%。並假設納稅義務人分別在A縣與B縣各持有3間、2間非自住住家用房屋，每間房屋的課稅現值均為30萬元。請計算在房屋稅差別稅率1.0與2.0版本下，房屋稅負為何。
✦解析
• 在1.0版本之下，採用縣市歸戶與全數累進：
A縣房屋稅稅額＝30×3.6%×3＝3.24（萬元）
B縣房屋稅稅額＝30×2.4%×2＝1.44（萬元）
納稅義務人總房屋稅稅額＝3.24＋1.44＝4.68（萬元）
• 在2.0版本之下，採用全國歸戶與全數累進，納稅義務人全國總戶數為5，因此納稅義務人即使在A縣僅持有3戶，仍須適用5戶的稅率3.6%；而B縣僅持有2戶，但應採用5戶的稅率3.6%：
A縣房屋稅稅額＝30×3.6%×3＝3.24（萬元）
B縣房屋稅稅額＝30×3.6%×2＝2.16（萬元）
納稅義務人總房屋稅稅額＝3.24＋2.16＝5.4（萬元）
